O Governo aprovou uma série de medidas na Lei da Habitação com o objetivo de reestruturar o mercado de arrendamento e estimular a oferta habitacional. A seguir, veja os pontos mais relevantes dessas alterações — e o que elas podem significar para inquilinos e senhorios.

1. Dedução à coleta para inquilinos

A partir de 2026, será possível deduzir até €900 no IRS pelos encargos com rendas de habitação a preços moderados. Em 2027, esse limite sobe para €1.000. 

Esse aumento visa aliviar a carga tributária de quem aluga, contanto que o contrato se enquadre no novo regime de rendas moderadas.

2. Redução de IRS para senhorios

Para contratos que envolvam habitações com renda até €2.300 — enquadradas como “moderadas” — a taxa de IRS sobre esses rendimentos será reduzida de 25% para 10%. 

Isso representa um incentivo fiscal para que os proprietários arrendem seus imóveis dentro desse novo patamar.

3. Isenção do adicional de IMI

Os imóveis que forem arrendados por valores até €2.300 terão isenção do adicional de IMI até ao ano de 2029.

Ou seja: mesmo que normalmente um imóvel fosse sujeito a esse encargo suplementar, no novo regime ele ficará protegido desse tipo de imposto extra.

4. IMT mais alto para compradores não residentes (exceto emigrantes)

O Governo pretende aumentar o IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis) para quem compra imóveis em Portugal sendo não residente — com exceção dos emigrantes portugueses. 

Essa medida visa desincentivar a aquisição especulativa por parte de investidores estrangeiros que não têm laços com o país.

5. IVA a 6 % na construção e no arrendamento moderado

Para construções habitacionais cujo valor de venda não exceda cerca de €648 mil, será aplicada a taxa reduzida de IVA de 6 %.
Da mesma forma, rendas até o limite de €2.300 poderão também beneficiar dessa taxa reduzida de IVA. 

A meta é estimular tanto a edificação quanto o arrendamento em valores controlados, sobretudo nas áreas de maior pressão (Lisboa, Porto). 

6. Licenciamento e burocracia: menos controle prévio

Para acelerar empreendimentos habitacionais, o governo vai reduzir exigências de controle prévio em processos de licenciamento e execução de projetos. 

Essa simplificação pode contribuir para que novos empreendimentos sejam aprovados e construídos mais rapidamente.

7. Isenção de IRS sobre mais-valias se reinvestidas em arrendamento moderado

Se um proprietário vender um imóvel com lucro e reinvestir esse valor em habitações para arrendamento dentro do regime de rendas moderadas, a mais-valia ficará isenta de IRS. 

Até agora, essa isenção era válida apenas quando a compra era para habitação própria permanente.

8. Apoio habitacional para trabalhadores da construção

Planeja-se garantir alojamento temporário em estaleiros para os profissionais da construção civil, como parte de um esforço nacional para assegurar condições dignas a esses trabalhadores. 

9. Garantia pública para jovens que querem comprar casa

O Estado vai reforçar a garantia pública destinada a jovens até 35 anos que pretendem adquirir habitação própria. Será possível garantir até 15 % do valor da transação, desde que o imóvel não ultrapasse um teto fixado. 

Esse mecanismo ajuda quem tem dificuldade em reunir uma entrada significativa.

10. Fim do limite de 2% nos aumentos em novos contratos + facilitação de despejos

• Será extinta a regra que limitava aumentos de renda a 2 % para imóveis que já estavam no mercado há tempo. 

• Novos contratos poderão ver variações maiores.

• Também está prevista uma flexibilização nos processos de despejo em casos de incumprimento, para dar mais segurança aos senhorios.

O que essas medidas trazem — e os desafios

Essas mudanças representam uma virada mais ambiciosa em relação ao modelo anterior de “arrendamento acessível”. O foco se desloca para um regime mais amplo, que busca abarcar famílias de renda mais variada, especialmente da classe média.

Porém, algumas críticas e desafios emergem:

• Alguns consideram o teto de €2.300 elevado demais para ser considerado “moderado” em cidades como Lisboa e Porto.

• As medidas dependem de aprovação parlamentar e podem sofrer alterações no processo legislativo. 

• A efetividade depende da entrada de imóveis no mercado de arrendamento e da confiança dos proprietários.

• O equilíbrio entre incentivo fiscal e proteção social será crucial para evitar que os preços de mercado se desloquem para cima, sem beneficiar os mais vulneráveis.